Permisos para un Proyecto de Arquitectura:
La etapa de Permisos corresponde a la gestión por parte de los Proyectistas del Proyecto, para lograr obtener la autorización para poder realizar la edificación o construcción del Proyecto de Arquitectura o de otro tipo de intervenciones complementarias, ya sea en el espacio público o privado. Este permiso debe ser gestionado en la entidad correspondiente, que en primera instancia, será la Dirección de Obras de la municipalidad correspondiente.
En nuestro caso en particular, el proyecto ya se encuentra totalmente diseñado y licitado, es más, el contrato ya está firmado entre las partes. Pero puede darse el caso de obtener los permisos antes de saber con certeza quién lo ejecutará, en cuyo caso, los antecedentes de los constructores se harán llegar posteriormente, pero siempre, antes del inicio de las obras.
Empecemos con la etapa que nos concierne:
7) Permiso de Edificación:
El permiso más importante a obtener es el Permiso de Edificación, el cual se obtiene en la Dirección de Obras Municipal (DOM) respectiva, siendo emitido por el Director de Obras, el cual deberá estudiar los antecedentes y otorgar o rechazar la solicitud del mismo. El permiso será otorgado, siempre y cuando el proyecto cumpla con las normas urbanísticas que indican los Instrumentos de Planificación Territorial (IPT), la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC). En el caso de no existir un Director de Obras en la comuna, el Permiso de Edificación lo deberá otorgar la Secretaría Regional correspondiente del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo.
El permiso de edificación, una vez obtenido (previo pago de los derechos municipales), tiene una vigencia de 3 años. Lo que es un plazo bastante razonable para iniciar la ejecución de las obras.
Etapas en la Gestión de un Permiso de Edificación:
La Solicitud de un Permiso de Edificación y la respuesta positiva por parte de la entidad que lo emita posee etapas bastante claras:
a) Solicitud de Permiso de Edificación: Aquí ingresamos nuestro expediente con todos los datos que se nos exige, según entidades o normativa (IPT, OGUC, LGUC, SEREMIs, etc. ), y adjuntando la documentación particular para este tipo de solicitud. También se debe tener en cuenta que no podrá rechazarse el ingreso de una solicitud, si ésta cuenta con informe favorable de un Revisor Independiente. El ingreso de solicitudes a la Dirección de Obras Municipales sólo podrá ser rechazado cuando falte alguno de los antecedentes exigidos para el correspondiente tipo de permiso solicitado. Al recibir un ingreso, la DOM entregará un comprobante debidamente timbrado y fechado.
b) Seguimiento del Expediente: Esta etapa corresponde sólo al seguimiento del expediente, o el tiempo que tiene la autoridad para revisar el expediente y pronunciarse. Dado que ellos cuentan con cierta cantidad de días, estipulados por ley para hacerlo. Si demoraran más de eso, estaríamos en condiciones de exigir una pronunciación y si no se sucediera, elevar los reclamos correspondientes. La Municipalidad posee 30 días para revisar la solicitud.
c) Observaciones al Expediente: De darse el caso, la Municipalidad podrá generar un Acta de Observaciones a la solicitud, indicándonos que la información que les hicimos llegar está errada, es parcial o insuficiente en tal o aquel punto. Todas las observaciones de dicha Acta deberá indicarnos con claridad la o las normas no cumplidas.
d) Corrección de Observaciones: Es nuestro deber adjuntar y corregir la información, según las observaciones, en caso de existir. Por otro lado, si consideramos que algunas observaciones no se apegan a la normativa o ley, debemos refutar la observación con fundamentos sólidos, siempre referidos a documentos oficiales que aclaren el asunto. Se poseen 60 días para subsanar las observaciones, si no se aclara dentro de ese plazo, nuestro expediente será timbrado, rechazado y devuelto al solicitante.
e) Aprobación/Rechazo de la Solicitud: Esta es la resolución del Director de Obras con respecto a nuestra solicitud, pudiendo ser positiva o negativa. De ser positiva, ya hemos obtenido el aviso de que todo se encuentra en regla para poder iniciar nuestras obras de edificación, pero antes debemos cancelar los correspondientes derechos municipales. De ser la respuesta negatica, el Proyecto está mal abordado, pues no cumplió con la normativa vigente, o la otra posibilidad, es que la DOM cometió un error en la revisión de la solicitud.
f) Reclamos: En caso que el solicitante del permiso tenga mucha certeza de que su solicitud ha sido rechazada en contra de lo que estipula la ordenanza y las leyes. Tiene la posibilidad de refutarlo con antecedentes, en primera instancia, directamente con el Arquitecto Revisor de la Municipalidad o en una audiencia con el Director de Obras. O de querer llevarlo a instancias superiores, éstas podrán ser la SEREMI del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, haciendo llegar todos los antecedentes del caso. O como también, en la Contraloría General de la República, en última instancia. Pero estos últimos procedimientos, sólo se recomiendan en casos bastante puntuales. Las DOM o Directores de Obras, por lo general, ante una argumentación documentada contundente, suelen cambiar de parecer, y aceptar la incorrecta interpretación de algún artículo, no olvidemos que todos podemos equivocarnos. Pero también se debe ser autocrítico, para evaluar si nuestra queja tiene cabida o no, ya que per se las autoridades ya se encuentran bastante saturadas.
g) Pago de derechos municipales: Cuando se nos informa que la solicitud del Permiso de Edificación ha sido aprobada, antes de poder retirarlo, se debe cancelar un porcentaje por sobre el monto del presupuesto de la obra. Este valor está determinado por la Ley General de Urbanismo y Construcciones en su artículo 130°. Y es la Dirección de Obras quien determina a través de la tabla de costos unitarios por m² de construcción (documento emitido por el MINVU), según los tipos y materiales de construcción a emplearse, cuánto es el monto a cancelar. En el caso que la SEREMI a falta del Director de Obras haya autorizado el Permiso de Edificación, la Municipalidad sólo recibirá el 50% de los derechos cancelados.
h) Permiso de Edificación: Tenemos en nuestras manos nuestro permiso de edificación, con las boletas de los derechos pagados, copias autorizadas de los planos y documentos que correspondan. Recuerda que ahora podemos construir, pero sólo lo que ha sido aprobado. Ante cualquier modificación a nuestro proyecto, deberá informarse a través de los procedimientos correspondientes a la Dirección de Obras. Y estarán permitidas hasta cierto porcentaje las posibles modificaciones o ampliaciones, siempre y cuando lo permitan los IPT, ya que, no podemos escaparnos demasiado de lo que, en principio, solicitamos aprobar. Si no, deberemos gestionar otro permiso de edificación, ya que, se considería como otro proyecto totalmente distinto.
Vigencia del Permiso de Edificación: El permiso de edificación expirará cuando:
- transcurran 3 años y no se haya dado inicio a las obras.
- las obras se mantuviesen paralizadas durante 3 años.
Otros permisos: En caso de que el proyecto necesite una demolición previa, o la instalación de maquinaría en vía pública o privada, etc. Algunos de estos permisos podrán gestionarse simultáneamente en la misma solicitud. Y en otros casos, deberán ser gestionados por quiénes los vayan a realizar en su debido momento.
Y hasta aquí llegamos, espero que el artículo te haya sido de utilidad, ¡Hasta el próximo! Y recuerda, si necesitas alguno de nuestros servicios, puedes contactarnos a:
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