Autoconstrucción, ¿qué es?
Entenderemos por autoconstrucción, al proceso constructivo de una edificación realizado por el propietario del predio o por mano de obra externa que, en la mayoría de los casos, no está calificada. Pero que, si lo estuviera, igualmente no da garantías al total cumplimiento de normativa urbanística y constructiva, o normativa medioambiental. Careciendo por lo tanto de criterios arquitectónicos, estructurales, constructivos o funcionales correspondientes al tipo de edificio y su programa, ya que se realiza sin supervisión profesional.
Como salvedad, debemos mencionar la “autoconstrucción asistida”, un tipo de subsidio, en el cual se capacita previamente a propietarios, quienes construirán, y paralelamente en el proceso constructivo se hace presente un profesional que supervisa las obras para que se realicen correctamente.
Causas de la autoconstrucción
Se suele pensar que la autoconstrucción está relegada sólo a los estratos socio económicos menos favorecidos, y que por dichas carencias no logran acceder a asesoría profesional. Si bien, esto es cierto hasta cierto punto, ya que actualmente existen varias opciones de asesoría a quienes no pueden costearlas. También deben hacer un <mea culpa> los gobiernos, gremios, fundaciones e instituciones que claramente no han logrado difundir una información tan básica a la población, que es que toda propiedad debe cumplir con tales leyes para poder construir o crear los medios para que toda persona tenga acceso a un techo digno. Este desconocimiento de la normativa no solo se encuentra en los primeros quintiles socio económicos, sino que se ha vuelto una “mala costumbre”, incluso, entre propietarios que invierten varios cientos o miles de millones, y que simplemente, por ahorrarse un dinero a corto plazo, se ven luego involucrados en pesadillas judiciales por incumplimiento de la ley, al punto de poner en riesgo sus negocios, y por esa mala costumbre construyen sin contar con un proyecto que cumpla con la ley, sin permiso municipal y menos, con recepción final. Esto se debe a una tendencia de los propietarios que con el lema “es mi terreno y hago lo que quiero”, simplemente, lo hacen. Siendo que tales decisiones apresuradas y de alto riesgo, están lejos de la realidad legal, y los derechos y deberes hacia la comunidad que les rodea.
Para los primeros quintiles existe el apoyo de varias fundaciones, gremios o instituciones gubernamentales que realizan asesoría gratuita o rebajada si no pueden costearla. El resto de la población que si puede costear dichos gastos, pero que simplemente prefiere “ahorrárselo”, más pasa por una mirada a corto plazo, a lo instantáneo y la falta de proyección a futuro. Al no tomar conciencia de la importancia que tiene dicha inversión, que más que una edificación grata de habitar, bien diseñada y bien construida, se convertirá en un lastre por décadas y muy posiblemente una pésima inversión.
¿Cuáles son los riesgos en la autoconstrucción?
Primero entendamos que un edificio cumple una función básica: refugiar y proteger a sus habitantes. Y cualquier arquitecto responsable, en el ejercicio de su profesión, su prioridad será garantizar que las personas que lo habitan se encuentren cobijadas y a resguardo. Con esto, no nos referimos solamente a la protección de las inclemencias climáticas. Sino también, a prevenir las enfermedades físicas o psicológicas que puede generar un mal diseño. Por lo tanto, se deben considerar todas las especialidades que permitan la seguridad y buen funcionamiento del edificio. Y consecuentemente, prevenir las situaciones que afecten la integridad de las personas. O en el peor de los casos, ante un siniestro, disponer de las condiciones para dar los minutos necesarios para la correcta evacuación del edificio.
Existen varios niveles de autoconstrucción, pasando de modificaciones menores que se cree no afectarán de ninguna manera el funcionamiento del edificio hasta otras de inversión contundente, que claramente, en el afán de ahorra, se incurren en errores garrafales que será mucho mas costoso subsanarlos de lo que supuestamente parecía un ahorro en un principio. A continuación mencionaremos los más comunes:
– Modificación estructural sin asesoría de expertos: Abrir vanos para puertas, quitar muros, pilares o vigas para generar recintos “más amplios”, abrir losas, ampliar segundos pisos, cambiar material de cubiertas, etc. Realizar esto por simple sentido común sin la participación de un profesional es un riesgo enorme. Ya que recordemos que las edificaciones, al menos deben considerar 3 cargas básicas (en cálculo estructural estático): 1) peso propio (materialidad del edificio), 2) carga útil (ocupantes, mobiliario, maquinaria, etc.) y 3) fuerza sísmica. Si usted disminuye elementos estructurales o sobrecarga los mismos, sin que un profesional evalúe la factibilidad de la modificación, estará afectando directamente la resistencia estructural. Realizar esto “a ojo” es muy peligroso, y es necesario involucrar a un profesional competente, para que a través del cálculo, demuestre que dicha modificación es posible, además de establecer los criterios lógicos y seguros de realizarlo. Esto ha sido causa de colapso estructural en edificios, no pocas veces, fatales, es un tema no menor, que puede proteger vidas.
– Sobrecarga y mala ejecución de instalaciones: Ya sean instalaciones de gas, eléctrica, sanitarias, climatización, evacuación de gases. Si se agregan más aparatos de los que puede soportar el sistema respectivo, se puede poner en riesgo la seguridad, o por lo menos generar un mal funcionamiento de los sistemas, acortando su vida útil. Una red eléctrica recargada puede provocar cortocircuitos, calentamiento del cableado o apagones reiterados porque la red no soporta la exigencia a la que se le somete. Las instalaciones de gas o sanitarias, con presión insuficiente, o ramales demasiado extensos no permiten la presión suficiente a cada artefacto o grifo provocando “espasmos” en la tubería, que por lo menos molestos, dañarán a las mismas. O los siniestros en instalaciones que se vuelven noticias por haber sido realizados de forma “casera”, una mala práctica que puede poner vidas en riesgo. Déjeselo a los expertos, ellos están asumiendo responsabilidades profesionales, civiles y penales, por lo que están obligados a hacerlo de la manera que la ley se los exige.
– Incumplimiento de cortafuegos o resistencia al fuego: Por normativa, cada elemento estructural o divisorio debe poseer una resistencia mínima al fuego dependiendo de la función del edificio. En la autoconstrucción, esos requerimientos simplemente se desconocen. La resistencia al fuego determina cuántos minutos un elemento debe soportar los embates de las llamas antes de colapsar, los perímetros y cortafuegos deben durar normalmente varias horas, pero en terreno, nos solemos encontrar muros que no durarían 5 minutos ante las llamas. Son conocidos los casos en que residentes mueren por inhalación de CO2 sin haber logrado despertar, o en donde el incendio de una propiedad colindante se incendia en tan solo unos cuantos minutos, aún habiendo llegado bomberos de forma temprana. Eso pasa por el incumplimiento de estas normas que además de dar un margen razonable para evacuar los edificios, también permite un tiempo para intentar extinguir las llamas antes que se propaguen.
– Sin estudio de factibilidad: Este estudio lo realiza el arquitecto antes de iniciar un proyecto, tiene que ver con el cumplimiento de las normas urbanísticas generales y locales. Ésto le permite saber cuántos metros cuadrados se puede construir dentro de un volumen teórico, esto se realiza considerando rasantes, distanciamientos, alturas máximas, coeficientes de constructibilidad, ocupación de suelo, sistemas de agrupamiento, uso de suelo y una larga lista; todo conforme al plan regulador comunal, ordenanza general, entre otros más. Si algo se construye más allá de lo permitido se considerará ilegal, lo que acarreará una serie de problemas con vecinos o pérdida de inversión por no considerarse en la tasación comercial, multas por parte de inspectores municipales o Juzgado de Policía Local, demoliciones, etc. Sin duda una mala inversión y un problema bastante caro de corregir.
– Falta de Salud y Confort: Éstos pueden influir fuertemente en la salud física y mental, y la seguridad de las personas que habitan el edificio. Y que por ser poco evidentes, pareciera que no existiesen. Tales problemas pueden ser la falta de ventilación que genera exceso de CO2, lo que provoca dolores de cabeza; incorrecta iluminación que provoca gastos extras al tener que iluminar recintos durante el día y la incomodidad de ellos, lo que bien proyectado evita la formación de bacterias; la mala distribución de recintos puede generar fricción entre sus ocupantes, puesto que algunas actividades no son compatibles junto a otras. La mala aislación acústica genera falta de privacidad, haciendo que “todo se escuche” entre los distintos recintos; una inadecuada aislación térmica provoca recintos fríos que enferman a sus ocupantes, o al contrario, insolan a los mismos en estaciones calurosas, poniéndolos de mal humor por lo poco confortable. Recintos que propician accidentes, tales como cocinas o talleres que funcionan como zonas de tránsito (incluso para niños). Escaleras con peldaños o pendientes exageradas, sin materiales antideslizantes o altura mínimas de tránsito. Y bueno, podríamos seguir con una larga lista de inconvenientes, los que hemos visto a través de los años, ésto básicamente se resume en la inexistencia de un proyecto al no haber un profesional involucrado.
Entonces, ¿qué es lo correcto?
Seguir el procedimiento legal, bajo la asesoría, proyección y gestión de un arquitecto. Dependiendo de si ya construyó o si lo hará en un futuro, sus opciones son éstas:
a) Ya construyó y quiere regularizar lo existente: Se evaluará la factibilidad de regularizar la construcción. Si no es factible deberá realizar las modificaciones necesarias. Una vez subsanada la construcción acorde a la normativa, se inicia la regularización de la propiedad para obtener la recepción final. Recuerde que no se puede regularizar lo que está fuera de la ley.
b) Quiere construir o demoler: Si va a efectuar una obra nueva, ampliación, remodelación, modificación o demoler alguna zona, asesórese por un profesional. Éste realizará el proyecto, obtendrá los permisos para iniciar obras, inspeccionará la construcción y finalmente gestionará la recepción final, lo que permite que la edificación pueda ser habitada.
Podemos concluir que siempre será beneficioso para el propietario y los habitantes de una edificación ser asesorado por un profesional. Se evitará muchos problemas con las autoridades y vecinos, no arriesgará la vida de nadie, su patrimonio será mas seguro y no sufrirá menoscabo en su inversión o negocio. Piense que es una inversión para muchos años, algo importante que debiese ser diseñado y construido de la mejor manera posible.
Espero que el artículo te haya sido de utilidad, ¡Hasta el próximo! Y recuerda, si necesitas alguno de nuestros servicios, puedes contactarnos a:
E – mail : contacto@scsarquitecto.cl
Fono : (+56) 2 3216 3494
Formulario : Click aquí
Artículos relacionados:
¿CUÁLES SON LOS BENEFICIOS DE REGULARIZAR MI PROPIEDAD?
¿CUÁLES SON LOS BENEFICIOS DE CONTRATAR A UN ARQUITECTO?
Permisos, ¿ Cuándo solicitarlos?
Ley 20.898 Regularización de Viviendas, Microempresas Inofensivas, Equipamiento Social y Viviendas con Subsidio del 27F.
Regularización de Edificaciones Existentes Dañadas a Consecuencia de una Catástrofe.
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES ANTERIORES A 1959
Si el artículo te fue de utilidad o crees que puede servirle a tus amigos ¡Comparte!
