¿Qué es un Plan Regulador Comunal?
La Ley General de Urbanismo y Construcciones en su artículo 41, lo define así:
…El Plan Regulador es un instrumento constituido por un conjunto de normas sobre adecuadas condiciones de higiene y seguridad en los edificios y espacios urbanos, y de comodidad en la relación funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento.
Sus disposiciones se refieren al uso del suelo o zonificación, localización del equipamiento comunitario, estacionamiento, jerarquización de la estructura vial, fijación de límites urbanos, densidades y determinación de prioridades en la urbanización de terrenos para la expansión de la ciudad, en función de la factibilidad de ampliar o dotar de redes sanitarias y energéticas, y demás aspectos urbanísticos.
¿Qué contiene el Plan Regulador Comunal?
La Ley General de Urbanismo y Construcciones, en su artículo 42, establece:
El Plan Regulador Comunal estará compuesto de:
a) Una Memoria explicativa, que contendrá los antecedentes socio-económicos; los relativos a crecimiento demográfico, desarrollo industrial y demás antecedentes técnicos que sirvieron de base a las proposiciones, y los objetivos, metas y prioridades de las obras básicas proyectadas;b) Un estudio de factibilidad para ampliar o dotar de agua potable y alcantarillado, en relación con el crecimiento urbano proyectado, estudio que requerirá consulta previa al Servicio Sanitario correspondiente de la Región;
c) Una Ordenanza Local que contendrá las disposiciones reglamentarias pertinentes, y
d) Los planos, que expresan gráficamente las disposiciones sobre uso de suelo, zonificación, equipamiento, relaciones viales, límite urbano, áreas prioritarias de desarrollo urbano, etc.
Para los efectos de su aprobación, modificación y aplicación, estos documentos constituyen un solo cuerpo legal.
¿En qué me afecta el Plan Regulador?
Los planes reguladores fueron creados para generar las normas de convivencia urbanística, ya sea de los sectores públicos como de los privados. La mayoría de las propiedades se ven beneficiadas por los planes reguladores. Ya que estos al fomentar el desarrollo, aumentan la plusvalía de cada predio y la calidad de vida. Ya sean con nuevos accesos, ensanchamientos, fomentar zonas comerciales, industriales, densificar con construcción en altura, generan áreas verdes, crear zonas de equipamiento, etc. Todo esto beneficiará a la gran mayoría, pero para que esto se logre, algunos pueden verse perjudicados, ya sea por cambios en su entorno o directamente afectando su patrimonio, debido a expropiaciones parciales o totales. Se debe recordar que la política de los instrumentos de planificación territorial es colocar el bien común por sobre el bien individual, por lo que esto no es algo poco habitual. Pero que si la Municipalidad tasa correctamente, compensará, al menos, económicamente a sus propietarios, incluso gestionando traslados dentro de la misma comuna.
Es por esto, que todo aquel que vaya a convertirse en propietario o ya lo sea, debe conocer al menos en qué situación se encuentra el plan regulador de la comuna. Para saber de qué manera lo está afectando, saber qué tipo de actividad se permite en su predio, si está proyectado abrir vías cercanas, si está sujeto a algún tipo de expropiación , o si se realizarán futuras inversiones alrededor, etc. Básicamente, medir el potencial de su predio, ya que, el costo del terreno está asociado directamente a lo que allí se puede construir, o dicho de otra manera, al potencial de negocio que en él se puede generar. Por eso, es mejor siempre asesorarse al pretender una propiedad o teniendo una, querer realizar algún tipo de inversión constructiva en la misma. Ya que, de hacerlo mal, su patrimonio podría verse gravemente mermado si no se enmarca dentro de la ley ni lo que establecen los instrumentos de planificación territorial.
¿Qué debo saber como propietario?
Lo principal, es averiguar en qué situación se encuentra el Plan Regulador de su comuna. Se darán las siguientes situaciones:
a) No existe un Plan Regulador Comunal: en este caso, su predio deberá regirse por la Ordenanza Local de Urbanismo y Construcciones (OGUC).
b) Existe un Plan Regulador Comunal vigente: deberá consultarlo para ver si su predio está afecto a algún tipo de modificación y en qué normativa se enmarca. Esto podrá saberlo pidiendo un CIP (Certificado de Informaciones Previas) del predio respectivo en la DOM (Dirección de Obras Municipal).
c) Se está elaborando un Plan Regulador Comunal: En las etapas de elaboración de éste, existe una instancia de participación ciudadana. Es muy importante asistir a las exposiciones y realizar las consultas o sugerencias a las autoridades. La decisión de aprobar el Plan Regulador, finalmente será tomada por el concejo municipal.
En cualquiera de los casos, siempre lo mejor, será ser asesorado por un profesional, así usted logrará tomar la mejor decisión sobre su inversión.
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