¿Qué es la superficie edificada?
La Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC) la define así:
“Superficie edificada”: superficie de una construcción calculada horizontalmente por pisos, sin incluir los vacíos, los ductos verticales y las escaleras de evacuación, medida hasta la cara exterior de los muros perimetrales.
¿Para qué sirve la superficie edificada?
El cálculo de superficie edificada está directamente ligado a las características de un proyecto, el ingreso del expediente, costos de construcción, pago de derechos municipales, la correcta recepción del mismo y su tasación en el mercado. Errar en su elaboración puede significar un sinnúmero de problemas, riesgos innecesarios o pérdida de inversión. Y es por estas razones que debe calcularlo un profesional, de acuerdo a como lo indica la normativa.
¿Cómo se calcula la superficie edificada?
El artículo 5.1.11 de la OGUC establece:
La superficie edificada de una construcción comprenderá la suma de las siguientes superficies parciales:
1. En cada piso, el 100% de la superficie construída, techada y lateralmente cerrada en forma total, medida desde la cara exterior de los muros perimetrales, incluyendo todos sus elementos excepto los vacíos y ductos verticales. En el caso de escaleras, sólo se calculará su superficie edificada en cada piso si éstas no forman parte de una vía de evacuación.
2. En cada piso, el 50% de la superficie construída, techada y lateralmente abierta, siempre que su profundidad no sea superior al frente abierto, debiendo considerar como superficie completa el área que sobrepase dicha profundidad.
En cada piso no se contabilizarán las superficies abiertas cuya cubierta esté en volado por dos o más lados convergentes, las jardineras exteriores y los espacios cubiertos y abiertos del primer piso que sean de uso común.
En el caso de planos inclinados, la superficie edificada se determinará por el área definida en un planos paralelo trazado a la altura de 1,60 m. sobre él.
En el caso de cuerpos salientes, se computará la superficie horizontal de ellos si su altura libre interior es igual o superior a 1,60 m.
Complementario a esto, el artículo 6.1.5 establece:
Para el cálculo de la superficie edificada por unidad de vivienda o departamento, se aplicará lo dispuesto en el artículo 5.1.11 de la presente Ordenanza. Con todo, no se contabilizará como parte de la misma la superficie edificada que le corresponde en el prorrateo de los bienes comunes, si ésta es inferior al 20% de la superficie de cada vivienda o departamento. Consecuentemente, cuando la superficie común habitacional del proyecto sea inferior al 20% de la superficie útil habitacional, dicha superficie común no se contabilizará para la aplicación del coeficiente de constructibilidad.
En caso que la superficie común indicada en el inciso anterior sobrepase el porcentaje señalado, el excedente deberá prorratearse y sumarse a la superficie útil de los departamentos, además de contabilizarse para la aplicación de coeficiente de constructibilidad.
No obstante lo anterior, para efectos de calcular los derechos municipales, se utilizará la superficie edificada total sin la excención señalada en el inciso primero.
Esquema:
Aquí te dejamos un ejemplo graficando lo básico para el cálculo de superficie edificada:
Nota: El esquema es un ejemplo exagerado para graficar las ideas y los elementos. Por lo que no se encuentran proporcionales entre sí, ni representan un proyecto real.
Recuerda:
Además de lo que establece la OGUC, existen más normativas que detallan cómo se debe realizar el cálculo de superficie. En la práctica nos encontraremos con diversos casos que habrá que evaluar en detalle, no olvide que ésto debe ser realizado por un arquitecto, para ingresar correctamente el proyecto en la Dirección de Obras respectiva.
Espero que el artículo te haya sido de utilidad, ¡Hasta el próximo! Y recuerda, si necesitas alguno de nuestros servicios, puedes contactarnos a:
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